8月15日,国家统计局发布2023年1-7月份全国房地产市场基本情况。国家统计局数据显示,全国房地产开发投资67717亿元,同比下降8.5%,数据跌幅再次扩大。而竣工面积增长预示着“保交楼”取得了较好进展。
在业内人士看来,市场的观望情绪增长,交易热情进一步下滑,7月底的政策信号对于市场热度回升起到一定作用,但8月依然需要可执行的政策在一二线城市全面落地,及时止跌回稳,带动市场情绪回归理性。
房地产开发投资数据跌幅扩大
(资料图片仅供参考)
房地产开发投资的下降幅度再次扩大。国家统计局数据显示,1-7月份,全国房地产开发投资67717亿元,同比下降8.5%;其中,住宅投资51485亿元,下降7.6%。
图/国家统计局官网
对此,易居研究院研究总监严跃进表示,房地产开发投资指标总体上处于跌幅扩大态势,和各地供地规模偏弱、房企资金状况不佳等有关。目前,各地在投资拿地、规划设计、施工和开工等环节都落实了积极宽松的政策,客观上有助于创造更好的营商环境。
“事实上,房地产开发投资指标的复苏,要视房屋销售等指标的情况。应该说,8月份全国新一轮高规格购房刺激政策开始陆续出台,销售端后续有回暖的迹象,其客观上也会使得房企的预期会有调整。但这个过程的快慢,也取决于各地楼市回稳的速度和节奏。”严跃进表示。
与此同时,国家统计局数据显示,1-7月份,房地产开发企业房屋施工面积约79.97亿平方米,同比下降6.8%,其中住宅施工面积约56.30亿平方米,下降7.1%;房屋新开工面积约5.67亿平方米,下降24.5%,其中住宅新开工面积约4.15亿平方米,下降25.0%;房屋竣工面积约3.84亿平方米,增长20.5%,其中住宅竣工面积约2.80亿平方米,增长20.8%。
在58安居客研究院院长张波看来,竣工面积增长预示着保交楼取得了较好的进展。1-7月总体房屋竣工面积增长20.8%,这一点和各地“保交楼”政策的持续推进有着直接关系,“保交楼”的良好推进对于购房者的信心提升有着直接利好,也是稳民生的重点所在,预计今年全国“保交楼”还将保持良好推进态势。
严跃进也认为,“保交楼”工作积极有成效,和“保交楼”的总体工作定位、各类专项借款资金积极导入等有关。接下来,“保交楼”工作还需要再接再厉,进一步落实各类资金非常关键,要积极促进各类资金优先导入到楼盘建设中。尤其是近期一些房企债务压力的消息有所增加,对于此类房企而言,更是需要做好“保交楼”的相关工作,更好地维护和保障购房者的合法权益。
销售节奏放缓带动开发节奏变慢
到位资金是制约房企拿地投资的主要因素。从房地产开发企业到位资金情况来看,国家统计局数据显示,1-7月份,房地产开发企业到位资金78217亿元,同比下降11.2%。其中,国内贷款9732亿元,下降11.5%;利用外资30亿元,下降43.0%;自筹资金23916亿元,下降23.0%;定金及预收款27377亿元,下降3.8%;个人按揭贷款13950亿元,下降1.0%。
图/国家统计局官网
张波表示,房企的资金压力依然较大。从房企的1-7月到位资金来看,依然处于同比下降状况,虽然有“三支箭”的政策支持,但国内贷款仍同比下降11.5%,加之销售节奏变慢导致定金及预收款同步下行,房企目前整体资金面的压力虽比去年同期有所减缓,但依然不容忽视,政策面的支持力度重在可落地性政策的实际加快推进。
而在销售端,国家统计局数据显示,1-7月份,商品房销售面积6.66亿平方米,同比下降6.5%,其中住宅销售面积下降4.3%;商品房销售额70450亿元,下降1.5%,其中住宅销售额增长0.7%。截至7月末,商品房待售面积6.46亿平方米,同比增长17.9%,其中住宅待售面积增长19.5%。
图/国家统计局官网
张波表示,市场开发及销售降速明显。从新开工面积、销售面积、待售面积增长来看,房地产开发的销售节奏仍在放缓,同步带动开发节奏变慢。1-7月住宅销售面积下降4.3%,但销售额增长0.7%,说明市场的成交还在向高能级城市集中,中小城市的市场低迷还在持续。
“后续需要政策助力,从需求侧拉动一二线城市回归稳定,并且当下政策的抓手还是一二线城市,中小城市的大力度政策工具均已释放,没有一二线城市的回稳,很难带动全国房地产市场回归。”张波这样表示。
业内期待政策在一二线城市落地
“1-7月房地产开发投资、商品房销售面积、房企的到位资金都处于同比下行阶段,市场的观望情绪增长,交易热情进一步下滑。”张波认为,7月底的政策信号对于市场热度回升起到一定作用,但8月依然需要可执行的政策在一二线城市全面落地,及时止跌回稳,带动市场情绪回归理性。
严跃进也认为,要稳定房地产市场,关键要激活合理住房消费需求。下半年宏观经济基本面有进一步复苏和改善的可能,环境转好,对于房地产市场的复苏和提振等都有积极的作用。各地要增强信心、做到政策释放积极有效果,相信8月份和9月份,一些指标就会有积极改善的可能。
严跃进还建议,当前要把握市场逻辑、用足用好政策工具箱,那么对于市场基本面的持续改善是有积极作用的。当前是非常关键的时期,因为恰处于市场指标筑底调整、政策面持续大规模释放的重要阶段,各类市场主体要积极做好策略的优化。
不过,广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则预计,三季度销售、开工、土地等主要市场指标将弱于二季度。近期各地积极纾困楼市,热点城市开始降低二套房首付比例,一线城市也在酝酿政策,国家也在出台各项扶持民企融资的政策,推进城中村改造。加上央行再次下调政策利率MLF,预计接下来房贷利率还会下降,从而对需求进行托底,这些政策能缓解下行态势,但在供大于求的新形势下,或难以扭转下跌的态势。